Чому здорожчає нерухомість

Колись Стів Джобс сказав, що найкраща інвестиція – це інвестиція в нерухомість. Враховуючи ситуацію в країні сьогодні, такий вид інвестицій залишається найнадійнішим вкладенням коштів. Банки затримують виплати депозитів, а то й зовсім розоряються і не виплачують узагалі. Багато ненадійних інвестиційних схем, схожих на МММ, та й власний бізнес важко розвивати в кризу. А нерухомість була і буде найвигіднішою інвестицією.

Зараз усе частіше квартири купують задля комерції, або ж вкладення коштів. Найбільше це було популярно при значних коливаннях гривні (2013 рік). Згодом було не так вигідно, та все ж цікаво. Багато хто каже, що нерухомість з того часу дуже впала в ціні. Справді, в той період ціни стали нижчими, якщо говорити про валюту. Але за останніх 2 роки спостерігаємо підняття цін – якщо ще 2 роки тому можна було купити 1-кімнатну квартиру в спальному районі за 10000 у.о., то зараз це буде маленька квартира на окраїні міста, або під містом, з низькою якістю будівництва, і її швидко куплять.

Вторинне житло стабільно падає в ціні. У місті, яке входить до трійки в Україні по розбудові первинного житла на кількість населення та площу, користується більшим попитом все-таки житло в новобудовах. За рахунок конкуренції, великого вибору площ, наповнення, нових комунікацій, якості будівництва житло в новобудові купляти вигідніше, як з фінансової сторони – дешевше, оплата в гривнях та безвідсоткове розтермінування платежу до 3 років, так і з практичної – більша площа, зручніше планування, нові комунікації, утеплення будинку і т.д. Тому підняття цін на вторинне житло не варто чекати.

За останній місяць ціна долара в Україні коливалася від 26 грн 50 коп. до 28 грн 40 коп. Такий “коридор” не міг не відбитися на вартості житла. Так, середня вартість квадратного метра в новобудовах у гривневому еквіваленті виросла на 1,8%, а на вторинному ринку ціни в гривні виросли на 8,5%, по суті, прямопропорційно відреагувавши на рівень девальвації, оскільки на “вторинці” все ще є сильна прив’язка виключно до долара.

Щодо первинного житла, то тут багато факторів, які впливають на формування ціни – починаючи від економічного становища в країні загалом, нестабільного курсу гривні і закінчуючи попитом.

Різкі курсові валютні зміни завжди змушують думати про те, як вони відіб’ються на вартості нерухомості. Середня вартість квадратного метра житла в новобудові у гривневому еквіваленті (оплата завжди повинна бути в державній валюті, тому розглядаємо в гривні) росте. На вартість житла на первинному ринку впливає собівартість будівництва, оскільки слідом за підвищенням курсу дорожчають будівельні матеріали, паливно-мастильні матеріали та ін. Найбільше страждають невеликі компанії з малим оборотом. Вони змушені конкурувати з великими і надійними забудовниками за рахунок невисокої вартості житла. Такими пропозиціями цікавляться насамперед люди з обмеженим бюджетом, а це близько 20% всіх покупців. Решта все ж більше звертає увагу на репутацію будівельної компанії, оскільки не хоче ризикувати своїми заощадженнями, особливо з урахуванням чуток про проблемні будівництва без дозволів та затримки здач в експлуатацію.

Якщо весною курс валют стабілізується, то зростання цін не прогнозується – не дозволяє обмежена купівельна спроможність.

Фактором для зростання ціни є збільшення рівня готовності будинку. На етапі фундаменту ціна за метр є значно нижчою, ніж при готовності “коробки”, та різко зростає після здачі будинку в експлуатацію, але до цього квартири зазвичай вже розпродані. Більший відсоток готовності об’єкту дає більшу ймовірність, що його зведуть вчасно, і без запізнення введуть в експлуатацію, тому й ціна збільшується, але покупці готові платити більше за свій спокій. Жорстка конкуренція між будівельними компаніями і зниження рівня доходів потенційних покупців не дозволяють підвищувати ціни на нерухомість у доларовому еквіваленті. Подальше підвищення цін за квадратний метр у гривні може бути обумовлене в основному курсовими змінами.

Щодо попиту, то зараз найбільш популярні 1-2 кімнатні квартири, зазвичай невеликої площі, середніх поверхів. Якщо район – то це здебільшого центральна частина міста або затишні тихі  вулички біля парку чи озера. Найважче продаються квартири з великою площею, вище середньої на 10-20 м², якщо це 1-кімнатна квартира – то це 40 м² у середньому, 2-кімнатна – 60 м², 3-кімнатна – 80 м².

В Україні відновили програму “доступне житло” – це державна підтримка для придбання житла. Вона може покривати 30-50% вартості квартири або будинку. На 2018 рік у бюджет закладено 100 млн грн, ще 30 млн грн держава виділила на забезпечення житлом молоді. У кожному населеному пункті місцева влада оцінить максимальну вартість квадратного метра для життя, при цьому квартира повинна бути в новобудові. Це дасть змогу більшій кількості людей, зокрема, молодих сімей купити власне житло.  Одне із завдань цієї програми – сприяти розвитку будівельної та суміжних з нею галузей.

Нам пощастило – маємо дуже цікаве та вигідне географічне положення. Центр західної частини країни, поруч – найбільший гірськолижний курорт та Карпати, до Європи – рукою кинути. Також, у нас одне з найбезпечніших та найчистіших міст України, а це вагома перевага при виборі житла переселенцями. Наявність багатьох навчальних закладів, зокрема і міжнародних, теж стимулює попит на житло. Багато людей із навколишніх сіл чи міст, діти яких планують вчитися в Івано-Франківську, купляють їм тут квартири. Або, що останні декілька років популярне серед клієнтів – купляють квартиру задля здачі в оренду студентам, зокрема, іноземцям.

За рахунок цього наше місто стрімко розбудовується, навіть порівняно з містами в західній Україні, більшими за площею і за кількістю населення, як, приміром, Тернопіль. Чому люди з Тернопільщини купляють житло у нас? Ціни в нас нижчі, а якість будівництва – краща. Завдяки великій конкуренції, кожен із забудовників вдосконалюється все більше, як результат – в Івано-Франківську великий вибір якісного житла.

Автор: Уляна РУДА

Стаття опублікована в журналі МІСТО № 14

*Передрук матеріалу дозволяється тільки за погодженням з редакцією.